不能否認，與一二線(xiàn)重點(diǎn)城市相比，三四線(xiàn)城市的市場(chǎng)需求基本飽和，越來(lái)越多的“鬼城”正在出現。而碧桂園的手中正握有大量三四線(xiàn)甚至是五線(xiàn)城市的土地儲備。莫斌認為：“一般按照城市發(fā)展方向來(lái)選址，那里的競爭對手會(huì )比較少或者是品牌房企比較少，我們的產(chǎn)品和服務(wù)都可以做到當地最好。”但陳國強表示：“碧桂園一直都堅持大盤(pán)開(kāi)發(fā)，當地能不能承受這一規模的項目要具體分析。首期銷(xiāo)售順利，但二三期能否持續就要觀(guān)察了。”

　　莫斌目前并不悲觀(guān)。他認為，現在政府提出了分類(lèi)調控思路，這對開(kāi)發(fā)商而言是利多因素。三四線(xiàn)城市不能一刀切，這些城市的數量比一二線(xiàn)城市多，而且是城鎮化進(jìn)程中與鄉鎮結合比較密切的地區。隨著(zhù)經(jīng)濟增長(cháng)，這些城市的規劃也在發(fā)生變化，這都會(huì )帶來(lái)市場(chǎng)需求，所以要動(dòng)態(tài)地看三四線(xiàn)城市。綠地集團執行副總裁許敬也向記者表示，除了一些過(guò)度投資的三四線(xiàn)城市，有的區域性和集聚性三四線(xiàn)城市每年也會(huì )有幾百萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)量，這些城市都可以投資。

　　最大的變化在于，碧桂園已向一二線(xiàn)重點(diǎn)城市擴張。實(shí)際上，從2010年開(kāi)始，楊國強便開(kāi)始主導了一場(chǎng)全方位大變革，上至董事會(huì )，下至員工宿舍飯堂，方向是讓碧桂園成為一家現代國際企業(yè)。核心內容是，將土地拓展權下放到區域及項目公司，集團設立投資管理中心，直接與區域及城市公司溝通。在此調整下，碧桂園拿地兼顧了“城鎮化”布局及拿地成本的有效控制，快速拿地的決策也得以實(shí)施。莫斌說(shuō)：“管理主線(xiàn)是三級管控，就是總部、區域、項目三級聯(lián)動(dòng)管理，總部做到精干高效，區域要做實(shí)做強，項目要責任到人。”

　　這樣做的好處是讓碧桂園銷(xiāo)售額成倍增長(cháng)，但利潤率卻未同步提高。方炎認為，碧桂園的開(kāi)發(fā)模式對資金消耗比較大，每個(gè)郊區大盤(pán)都幾乎配有商業(yè)和服務(wù)設施，這會(huì )拖累企業(yè)整體發(fā)展。此外，碧桂園銷(xiāo)售團隊因“全民營(yíng)銷(xiāo)”增加了1萬(wàn)人，員工浮動(dòng)工資高達總傭金的60%，營(yíng)銷(xiāo)成本上升問(wèn)題逐漸明顯。

　　莫斌將問(wèn)題歸因為產(chǎn)品類(lèi)型比例的調整。他認為，碧桂園原來(lái)聯(lián)排別墅戶(hù)型占得比較多，毛利率相對較高。但2013年后，高層洋房戶(hù)型占到65%，而洋房的毛利潤本身就比較低，這是最核心的影響因素。至于規模和效益的增長(cháng)，最重要的還是市場(chǎng)。只要市場(chǎng)存在，碧桂園的規模和效益都會(huì )同比增長(cháng)。許敬則表示，每個(gè)開(kāi)發(fā)商都有自己的商業(yè)和盈利模式，能不能持續發(fā)展要看產(chǎn)品結構和所處的區域。

　　最新的消息是，在中海地產(chǎn)長(cháng)期負責財務(wù)管理的吳建斌加入了碧桂園。中海地產(chǎn)一直以高額的凈利潤率而著(zhù)稱(chēng)業(yè)內，去年，它以行業(yè)排名第七的銷(xiāo)售面積創(chuàng )造了排名第一的凈利潤金額。這一人事變動(dòng)普遍被外界視為碧桂園意在提升凈利潤水平的前奏。

　　本文經(jīng)許可，轉載自《環(huán)球企業(yè)家》。